[정리] 백현동 사건 인허가 흐름도 - 도시계획 변경 절차, 문제가 무엇이길래?

2025년 기준, 가장 논란이 되고 있는 도시계획 변경 사례 중 하나는 '백현동 용도지역 변경'입니다. 성남시가 자연녹지지역을 준주거지역으로 상향한 결정은 단순한 행정 절차가 아니라 도시계획의 핵심 원칙을 흔든 사례로 주목받고 있습니다.

🧭 자연녹지에서 준주거로? "신호등 바꾸기보다 어렵다!"

자연녹지지역은 국토계획법상 보전 관리 목적의 중간 지대입니다. 도시 확장 속도와 무관하게 생태적 완충지대 역할을 하며, 무분별한 도시개발을 막기 위해 설정됩니다.

그런 자연녹지지역을 주거와 상업이 공존하는 준주거지역으로 변경하는 건 말 그대로 '신호등을 새로 설치하는 수준'이 아닌 국토의 용도 체계를 바꾸는 일입니다.

🔍 일반적인 개발 규제 수준 (상향 정도)

"자연녹지지역 : 건폐율 20%, 용적률 100% 이하, 아파트 건축 사실상 불가"

"준주거지역 : 건폐율 60%, 용적률 400%까지 허용, 주상복합 가능"

이처럼 용적률은 최대 4배 차이가 나고, 민간사업자 입장에서는 막대한 수익을 올릴 수 있게 되는 셈입니다.

📋 백현동 사건 핵심 타임라인 다시 보기

시점	주요내용
2014년	식품연구원 이전 확정, 백현동 부지 매각 시작
2015년	민간 시행사(아시아디벨로퍼)가 부지 매입
2015~2016년	성남시, 자연녹지를 준주거지역으로 변경 승인
2021년	개발 특혜 의혹 본격 제기됨
2024년	김인섭 로비스트 징역 5년 확정
2025년	대법원, 이재명 발언 '허위사실 공표' 유죄 취지 파기 환송

🔍 자연녹지 vs 준주거지역 그 차이는?

구분	자연녹지지역	준주거지역
주 목적	환경 보호, 개발 억제	주거 + 상업 공존
건폐율	최대 20%	최대 60%
용적률	최대 100%	최대 400%
허용 용도	공원,학교,소규모 공장 등 제한적	주상복합, 판매시설 등 광범위
개발 난이도	고난이도 인허가 필요	일반 도시개발 지구 가능

따라서 자연녹지를 준주거로 바꾼다는 건, 일반 행정 절차가 아니라 도시계획적 철학과 기준을 바꾼 일입니다.

📌 논란의 핵심은? "왜, 누구의 요구로, 그렇게 바꿨나?"

국토부는 "압박한 사실 없다"라고 밝혔고, 대법원도 "국토부의 협박은 없었다"며 성남시 자체 판단이었다는 결론을 내렸습니다. 하지만 도시계획 심의위원회와 협의 절차는 상당히 엄격하게 설계돼 있음에도 불구하고, 해당 절차가 급하게 통과되었고, 민간 로비스트 김인섭이 여기에 개입했다는 정황이 이어졌습니다.

🧠 백현동의 '용도변경'은 단순 개발이 아닌 정치 법률적 문제

단지 하나가 들어서는 것 이상의 상징성을 가진 백현동 사건. 도시계획 변경을 누구를 위해, 어떤 절차로 결정되었는가? 라는 질문에 대답해야 할 시점입니다.

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